我們工廠買了一塊土地500萬(wàn)元，蓋廠房，在建工程1000萬(wàn)元，已經(jīng)竣工投入使用，土地面積10000平方，房屋建筑面積是2000平方，請(qǐng)計(jì)算是否按照500萬(wàn)元計(jì)入房產(chǎn)原值來(lái)計(jì)征房產(chǎn)稅？每年需要交納多少房產(chǎn)稅？

答復(fù)：

該宗地容積率=2000/10000=0.2，小于0.5，需要按照房產(chǎn)建筑面積的2倍即4000平方米計(jì)算地價(jià)的。地價(jià)是500萬(wàn)元，那么需要計(jì)入房屋原值的是200萬(wàn)元。

每年的房產(chǎn)稅=（1000+200）*70%*1.2%=10.08萬(wàn)元

提醒：

1、容積率是指某一宗地內(nèi)，地上建筑物（不含地下建筑物）總建筑面積與該宗土地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低。

宗地容積率＝建筑面積÷土地面積

2、計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅的地價(jià)，與該宗地的容積率密切相關(guān)。

（1）如果企業(yè)宗地容積率大于或等于0.5，地價(jià)全額計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅；

（2）如果宗地容積率小于0.5，可允許將部分土地的地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值，即按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積，并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

案例四免租期內(nèi)的房產(chǎn)稅

甲公司出租自有門頭房，房產(chǎn)原值1200萬(wàn)元，每年租金30萬(wàn)元，約定三個(gè)月免租期，請(qǐng)問(wèn)這三個(gè)月免租期如何交納房產(chǎn)稅？

答復(fù)：

一個(gè)季度的房產(chǎn)稅=1200*70%*1.2%/4=10.08萬(wàn)元/4=2.52萬(wàn)元

提醒：

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）第二條的規(guī)定，對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅，因此，企業(yè)在免租期內(nèi)應(yīng)當(dāng)正常按照從價(jià)方式計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

案例五無(wú)租使用期內(nèi)的房產(chǎn)稅

甲公司租賃了老板個(gè)人的自有門頭房，房產(chǎn)原值1200萬(wàn)元，每年0租金，請(qǐng)問(wèn)甲公司如何交納房產(chǎn)稅？

答復(fù)：

每個(gè)季度代為交納的房產(chǎn)稅=1200*70%*1.2%/4=10.08萬(wàn)元/4=2.52萬(wàn)元

提醒：

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2009]128號(hào)）規(guī)定，無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

應(yīng)付賬款無(wú)法支付

會(huì)計(jì)：需轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)外收入；

稅務(wù)：轉(zhuǎn)出的應(yīng)付賬款不需要繳納增值稅，但要并入利潤(rùn)總額，計(jì)算企業(yè)所得稅。

應(yīng)收賬款無(wú)法收回

欠款收不回來(lái)了做壞賬損失，有個(gè)欠款時(shí)間的限制！

1、企業(yè)逾期三年以上的應(yīng)收款項(xiàng)在會(huì)計(jì)上已作為損失處理的，可以作為壞賬損失，但應(yīng)說(shuō)明情況，并出具專項(xiàng)報(bào)告；

2、企業(yè)逾期一年以上，單筆數(shù)額不超過(guò)五萬(wàn)元或者不超過(guò)企業(yè)年度收入總額萬(wàn)分之一的應(yīng)收款項(xiàng)，會(huì)計(jì)上已經(jīng)作為損失處理的，可以作為壞賬損失，但應(yīng)說(shuō)明情況，并出具專項(xiàng)報(bào)告。

會(huì)計(jì)：需確認(rèn)為壞賬損失或營(yíng)業(yè)外支出；

1、若是你公司執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則：

借：壞賬準(zhǔn)備 20萬(wàn)元

貸：應(yīng)收賬款 20萬(wàn)元

2、若是你公司執(zhí)行小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則：

借：營(yíng)業(yè)外支出 20萬(wàn)元

貸：應(yīng)收賬款 20萬(wàn)元

稅務(wù)：需根據(jù)不同情況提交相關(guān)證明資料：

（1）屬于債務(wù)人破產(chǎn)清算的，應(yīng)有人民法院的破產(chǎn)、清算公告；

（2）屬于訴訟案件的，應(yīng)出具人民法院的判決書(shū)或裁決書(shū)或仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁書(shū)，或者被法院裁定終（中）止執(zhí)行的法律文書(shū)；

（3）屬于債務(wù)人停止?fàn)I業(yè)的，應(yīng)有工商部門注銷、吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照證明；

（4）屬于債務(wù)人死亡、失蹤的，應(yīng)有公安機(jī)關(guān)等有關(guān)部門對(duì)債務(wù)人個(gè)人的死亡、失蹤證明；

（5）屬于債務(wù)重組的，應(yīng)有債務(wù)重組協(xié)議、債務(wù)人重組收益納稅情況說(shuō)明（“納稅情況說(shuō)明”可提供債務(wù)人確認(rèn)債務(wù)重組所得的承諾書(shū)，承諾書(shū)須有債務(wù)人全稱，納稅人識(shí)別號(hào)、債務(wù)人主管稅務(wù)機(jī)關(guān)名稱、按稅法規(guī)定確認(rèn)債務(wù)重組所得的年度及金額等要素，并加蓋債務(wù)人公章；或提供債務(wù)人已將債務(wù)重組所得在年度納稅申報(bào)表中反映并經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理蓋章的企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表復(fù)印件）；

（6）屬于自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)等不可抗力而無(wú)法收回的，應(yīng)有債務(wù)人受災(zāi)情況說(shuō)明以及放棄債權(quán)申明；

（7）屬于逾期三年以上的應(yīng)收款項(xiàng)，應(yīng)有情況說(shuō)明并出具專項(xiàng)報(bào)告；

（8）屬于企業(yè)逾期一年以上，單筆數(shù)額不超過(guò)五萬(wàn)或者不超過(guò)企業(yè)年度收入總額萬(wàn)分之一的應(yīng)收款項(xiàng)，應(yīng)有情況說(shuō)明并出具專項(xiàng)報(bào)告；

（9）屬于對(duì)外提供與本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的擔(dān)保而發(fā)生的擔(dān)保損失，除提供上述相對(duì)應(yīng)的材料外，還需提供被擔(dān)保單位與本企業(yè)應(yīng)稅收入、投資、融資、材料采購(gòu)、產(chǎn)品銷售等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)密切相關(guān)的證明材料；

無(wú)法收回的應(yīng)收賬款，需有以上證明方能在企業(yè)所得稅稅前扣除。如果不能提供，則需在企業(yè)所得稅中做納稅調(diào)增。

參考政策文件：

1. 《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例

2. 《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除政策的通知》（財(cái)稅〔2009〕57號(hào)）

3. 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第25號(hào)）

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